Planejamento patrimonial e sucessório em imóveis.

O enfoque do presente texto é trazer os principais aspectos relacionados ao planejamento patrimonial e sucessório em patrimônios constituídos em sua maior parte por imóveis.

O planejamento patrimonial e sucessório visa organizar o patrimônio do titular de modo a evitar disputas familiares, facilitar o processo de sucessão, proteger o patrimônio contra riscos operacionais de empresas e otimizar o patrimônio e os frutos daí advindos sob o ponto de vista tributário.

A organização do patrimônio se dá mediante a alocação dos ativos em estruturas levando em conta as espécies dos ativos detidos, sua época de aquisição, sua destinação e a tributação a que se submetem.

A legislação brasileira oferece variados instrumentos para fins de planejamento e organização do patrimônio como: as holdings, as classes de ações, os acordos de sócios, os fundos de investimento, os produtos de previdência privada e seguro de vida, companhias offshore, trusts, fundações, entre outros.

O principal mecanismo utilizado para alocar patrimônio imobiliário são as administradoras de bens próprios, também denominadasholdings imobiliárias.

Inúmeras são as vantagens do planejamento por intermédio das holdings, dentre eles: i) garantir a manutenção e facilitar a gestão do patrimônio; ii) concentrar o voto entre herdeiros; iii) convergência de interesses; iv) minimizar a ingerência de herdeiros e sucessores dos sócios, bem como ex-cônjuges e companheiros; v) minimizar eventuais riscos da operação (penhoras, arrestos, etc.) em relação ao patrimônio dos sócios; vi) segregar ativos e atividades, segmentando e protegendo o patrimônio; vii) evitar o condomínio de bens decorrentes da sucessão e a necessidade de unanimidade e outorgas para venda de bens; viii) preserva e facilita a transmissão do patrimônio para as futuras gerações, minimizando o tempo e os custos de inventário; iv) eventualmente, se bem implementado, o planejamento pode gerar significativos ganhos tributários.

A expressão holding provêm da língua inglesa e significa deter, manter, segurar, controlar. É uma sociedade que objetiva deter bens e direitos como participações em outras sociedades (holding de participações) e imóveis (holding imobiliária).Não se trata de um tipo societário específico, podendo revestir-se sob a forma de alguma das espécies disciplinadas em lei como a sociedade limitada, a sociedade por ações, a empresa individual de responsabilidade limitada – EIRELI ou a sociedade limitada unipessoal.

Especificamente, a holding imobiliária será a ferramenta utilizada para deter e explorar o patrimônio imobiliário, seja para uso pessoal ou para renda. Na constituição da holding o titular do patrimônio imobiliário transfere os bens para a sociedade constituída.

No planejamento,o aspecto tributário também assume papel de grande relevância, eis que se bem ou mal implementado, pode levar tanto à benefícios quanto prejuízos fiscais.

Em que pese as diversas vantagens geradas pelo planejamento por intermédio das holdings imobiliárias, é necessário ressaltar o cuidado em sua constituição para que não haja majoração da carga tributária.

De uma forma simplificada, dois são os principais tributos que devem ser analisados quando da elaboração do planejamento: o Imposto de Renda - IR (pessoa física e jurídica) e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.

Sob a ótica do IR, a legislação tributária confere tratamentos diferenciados se o imóvel for detido por pessoa física ou jurídica, bem como se destinado à venda ou locação. Outro ponto relevante diz respeito à correta qualificação contábil do bem imóvel quando detido por pessoa jurídica também assume importante fator a ser analisado.

A forma com que o imóvel é transferido do patrimônio da pessoa física para a holding também deve ser considerada, pois o bem poderá ser integralizado tanto pelo seu valor contábil quanto pelo valor de mercado, com eventual apuração de ganho de capital.

No tocante ao IR, em planejamentos bem estruturados, há grande possibilidade de redução da carga fiscal desse tributo tanto na venda quanto na locação dos bens imóveisse comparadas tais atividades realizadas por pessoa física.

Relativamente ao ITBI, pelo exercício preponderante da atividade imobiliária na holding (compra e venda e locação de imóveis) a conferência dos imóveis da pessoa física para a sociedade também ensejará necessidade de recolhimento desse tributo municipal que varia de município para município.

Contudo, a depender da estrutura do planejamento o desembolso realizado com ITBI acaba sendo amortizado no decorrer do tempo em razão da economia fiscal passível de ser gerada por um projeto de planejamento bem desenvolvido.

Para que haja economia fiscal, é necessário que os bens imóveis sejam classificados e segregados conforme sua destinação, definindo sua classificação contábil, se serão utilizados para uso pessoal, empresarial, de locação, moradia, destinados à venda, permuta, incorporação imobiliária, bem como se são imóveis urbanos ou rurais. Outro importante cuidado diz respeito à época de aquisição do imóvel em razão do tratamento diverso conferido pela legislação tributária a depender da data de aquisição.

Neste sentido, o interessado na elaboração de um projeto de planejamento deve procurar profissionais capacitados e com experiência em planejamento patrimonial e sucessório, com conhecimentos fundamentais em direito de família, direito sucessório, direito societário, direito imobiliário e direito tributário.

Ademais, é de suma importância que o titular do patrimônio imobiliário, ainda em vida, realizesua sucessão de forma organizada, já que de qualquer forma será necessário transferir a titularidade e comando desse patrimônio aos seus sucessores. A escolha que deverá ser feita é se isso se dará de forma pulverizada e sem organização no curso do inventário, sujeito à litígios dos mais diversos tipos, ou, ao invés, realizado em vida em uma holding imobiliária de maneira organizada e planejada.

A realização de determinados atos e transmissões com seu titular ainda em vida permite uma transmissão de comando em um formato otimizado para os negócios e relações entre familiares.

Por derradeiro, para ser bem estruturado, o planejamento através da constituição de uma holding imobiliária deve ser elaborado com base nas peculiaridades de cada família, levando em conta o grau de relação entre os membros, bem como as especificidades de cada patrimônio. Desta forma, pode se assegurar, sem sombra de dúvidas, que o planejamento será fonte de todos os benefícios elencados e abordados no presente texto. Um bom planejamento não necessariamente evita problemas, mas faz com que estes sejam de menor potencial ofensivo e de resolução mais simplificada.

Ricardo C. Baierle.

Advogado.Sócio do escritório Baierle & Oliveira Advocacia. Especialista em Direito Empresarial e Gestão de Negócios.Possui atuação voltada ao planejamento patrimonial e sucessório, nos seus aspectos familiares, societários e tributários.